Le grand dérapage des pénalités hypothécaires au Canada

Ce blog présente les enjeux sous-jacents aux pénalités hypothécaires découlant des remboursement anticipés au Canada. Il vise aussi à susciter des commentaires et à recueillir des témoignages des citoyens et des professionnels de l'immobilier et du courtage hypothécaire en vue de proposer au législateur les éléments d'un meilleur encadrement des prêteurs hypothécaires.

Vos commentaires seront grandement appréciés. Si vous avez des exemples de pénalités hypothécaires qui vous semblent exagérées, je vous invite à nous les faire parvenir par courriel à l'adresse suivante: info@penal-t.com

Selon l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, il y a 9,3 millions propriétaires d'habitations au Canada. 60% d'entre-eux ont des prêts hypothécaires affichant une valeur nominale de 770G$. 65% de ces prêts sont à taux fixes et 70% ont une durée de 5 ans ou plus. Environ le quart (24 %) des propriétaires d'habitations ont fait des transactions hypothécaires au cours des 12 mois précédents.

Voilà tout un marché pour les prêteurs hypothécaires. Surtout qu'un tel volume engendre d'importantes sources de revenus particulièrement au niveau des pénalités hypothécaires découlant des remboursements anticipés d'emprunts hypothécaires à taux fixe.

Image by wynlok via Flickr

Les pénalités hypothécaires au Canada soulèvent de nombreuses critiques. Trop élevées, injustes, inconsistantes, voilà de nombreux vocables utilisés pour les décrire. En bref, le calcul des pénalités hypothécaires au Canada manque d'encadrement, manque d'uniformité et sont perçues comme étant inéquitables.

La pénalité hypothécaire est un montant facturé à un emprunteur qui procède à un remboursement anticipé de la dette lorsque le terme est fixé par contrat et lorsque le taux d'intérêt est fixe afin de couvrir les frais liés au dossier et les effets des fluctuations de taux sur les flux monétaires futurs. La pénalité hypothécaire sur les produits à taux variable sert à couvrir les frais liés au dossier sans égard aux fluctuations de taux. Par contre, la pénalité ne devrait pas excéder la somme de la perte financière générée par le remboursement anticipé de l'emprunt hypothécaire et des frais normaux liés au dossier.

Actuellement, les prêteurs hypothécaires ont toute la flexibilité nécessaire pour exiger une pénalité qui est généralement égale au plus élevé des deux montants suivants : 3 mois d'intérêts ou un montant calculé sur le différentiel de taux entre le taux du prêt initial et le taux pour le terme restant à la date de remboursement anticipé. Toutefois, à cause de la confusion dans les définitions et les modes de calculs, ces pénalités dépassent généralement et significativement la valeur financière de la fluctuation réelle des taux.

OSAKA, JAPAN - JAPAN 14: Jim Flaherty, Canada...

Image by Getty Images via @daylife

Cette question est devenue tellement préoccupante pour l'ensemble de la population canadienne qu'elle est désormais entrée dans le radar d'Ottawa. Dans son budget du 4 mars 2010, le ministre fédéral des finances Jim Flaherty a laissé savoir qu'il modifierait la législation pour standardiser la façon de calculer et de divulguer les pénalités hypothécaires.

Le manque d'encadrement dans le calcul de la pénalité entraîne des abus (ou sur-pénalités) de la part de certains prêteurs hypothécaires. Ainsi, chaque institution prêteuse peut offrir à ses clients divers produits avec diverses façons de calculer la pénalité. Même lors d'un renouvellement hypothécaire, le calcul de la pénalité hypothécaire peut être différent du contrat original.

Il est important d'éliminer les irritants en matière de pénalités hypothécaires pour améliorer la liquidité du marché immobilier au Canada. L'amélioration de la liquidité du marché immobilier est un objectif stratégique crucial pour la profession immobilière. Toutes les mesures nécessaires doivent être mises en place pour éliminer les irritants et pour faciliter la vente et l'achat de propriétés au Canada. L'existence de sur-pénalités est un frein significatif à la réalisation d'opérations immobilières.

Aux États-Unis, la plupart des prêts hypothécaires ne comportent pas de pénalités hypothécaires. Cette absence de pénalités hypothécaires aux États-Unis n'explique en RIEN les difficultés récentes rencontrées par les américains : les pénalités hypothécaires n'ont rien à voir avec les prêts de type « subprime ».

Image by dalechumbley via Flickr

Les pénalités hypothécaires au Canada représentent un coût important de transaction et constitue un frein à la liquidité du marché. Le montant est souvent équivalent à plusieurs fois la taxe de mutation mais elle est facturée du côté vendeur ce qui retarde souvent indûment la mise en marché à la suite d'événements déclencheurs comme les divorces, les naissances, les décès, les relocalisations, etc. Il n'est aucunement dans l'intérêt public de cautionner ce type de frein à la liquidité du marché immobilier.

Les prêteurs hypothécaires disposent de divers outils pour gérer leurs risques de taux d'intérêts notamment des options, des contrats à terme et des futures sur taux d'intérêts afin de couvrir les risques et assurer une meilleure stabilité de la performance financière du prêteur. Dans certains cas, le prêteur peut anticiper certains mouvements et en tirer profit. Ces outils ne sont pas à la portée des particuliers en général.

Les hypothèques fermés à taux fixes ayant des termes de 5 ans sont ceux qui posent le plus de soucis. Toutefois, l'encadrement devrait être mis en place pour l'ensemble des produits à taux fixes. Aussi, des limites devraient être mise en place pour les produits à taux variables.

Le statu quo est confortable pour les prêteurs hypothécaires canadiens surtout dans un contexte de hausse prochaine des taux d'intérêts car les pénalités pour remboursement anticipé disparaîtront comme par magie et seront remplacées par la constatation de gains substantiels cachés lors du remboursement anticipé des emprunts. Il y a beaucoup d'argent en jeu.

Les nombreuses zones grises dans la définition des taux à utiliser et l'absence de règles précises ont pour conséquence que les emprunteurs reçoivent des factures qui atteignent souvent le DOUBLE, le TRIPLE ou le QUADRUPLE de la perte du prêteur découlant du paiement anticipé. De plus, le calcul est asymétrique et favorise toujours les prêteurs hypothécaires tant dans les marchés de baisses de taux que ceux affichant des hausses de taux.

Présentement, les emprunteurs lésés n'ont d'autres choix que de s'adresser à l'Ombudsman des services bancaires et d'investissement (OSBI) lorsqu'ils s'estiment lésés. L'OSBI est un organisme indépendant qui règle les différends entre les emprunteurs et les firmes participantes du secteur des services bancaires et des placements, à la condition qu'ils soient en mesure de conclure une entente à l'amiable. Les plaintes qu'entend l'OSBI ont souvent trait aux pénalités relatives à un remboursement hypothécaire anticipé. L'OSBI peut faire des recommandations d'indemnisation jusqu'à concurrence de 350 000 $.

Image via Wikipedia

Le statu quo est inacceptable pour les emprunteurs. Il est urgent de légiférer pour éliminer et empêcher les abus dont bénéficient les prêteurs hypothécaires au Canada et dont sont victimes les emprunteurs canadiens.

Ce blog présente les enjeux sous-jacents aux pénalités hypothécaires découlant des remboursement anticipés. Il vise aussi à susciter des commentaires et à recueillir des témoignages.

Salutations!

Richard Beaumier, mba, fca, cfa

Courtier immobilier agréé

RE/MAX Royal (Jordan) R.B.

Vice-président - Comité d'action politique

Fédération des chambres immobilières du Québec

Articles réliés

Faits saillants du Budget fédéral -Mars 2010

Comment calculer les pénalités hypothécaires au Canada

http://www.fcac.gc.ca/fra/publications/hypothecaires/penaltycharges-fra.asp

http://mortgagehelp.ca/penalties.htm

http://www.hotfrog.ca/Companies/Invis-Lisa-Alentejano/Calculating-your-mortgage-penalty-Canada-9323