Penal-T.com

Témoignage Février 2012

2012-02-06T20:43:36Z

Bonjour,

J'aimerais vous parler de mon cas. J'ai une hypothèque fermée pour 5 ans avec un taux fixe de 3.95% et cette hypothèque arrive à échéance dans 2 ans.

Vu que je risque de perdre mon emploi, j'ai mis ma maison à vendre et j'ai reçu cette semaine une offre très intéressante qui allait au moins me permettre de vendre et rembourser mes dettes même si je ne fais pas de profits. J'ai appelé la banque au téléphone pour me renseigner au sujet de la pénalité et ils m'ont dit de calculer trois mois d'intérêt (environ $3030) mais que si je voulais le montant exact, je devais me présenter à ma succursale et demander un relevé de quittance.

Je vais donc sur place mais au lieu des trois mois d'intérêt on me sort un chiffre de $11325 + $300 d'intérêts et on me dit que mon compte de taxes municipales est créditeur de $2500 et que cette somme allait s'ajouter à la dette/solde final. Bref je n'ai rien compris a ces calculs même s'ils disent qu'ils ont utilise une méthode discrétionnaire de variation des taux d'intérêts pour calculer ma pénalité.

En plus de tout ca, la gérante a refusé de me donner le relevé de quittance et a dit que vu que je ne passais chez le notaire que le 25 Mai 2012, alors la pénalité sera encore plus élevée (plus de $15000) et qu'ils ne pourront me geler le montant définitif que 30 jours avant de notariser. Ce qui veut dire que je dois accepter l'offre sans savoir si la banque va engloutir tout le montant à elle seule. Devant cette incertitude, j'ai été obligée de laisser tomber l'offre d'achat même si ça ne fait pas mon affaire et que ça complique ma situation.

Je trouve que c'est de l'abus excessif et du vol pur et simple de la part des banques vis a vis de simples citoyens surtout les contrats sont vagues et ne donnent aucune précision.

Merci de publier ces commentaires tout en préservant mon identité.

BIENVENUE / WELCOME

2010-08-07T20:18:43Z

Ce blog présente les enjeux sous-jacents aux pénalités hypothécaires découlant des remboursement anticipés au Canada. Il vise aussi à susciter des commentaires et à recueillir des témoignages des citoyens et des professionnels de l'immobilier et du courtage hypothécaire en vue de proposer au législateur les éléments d'un meilleur encadrement des prêteurs hypothécaires.

Vos commentaires seront grandement appréciés. Si vous avez des exemples de pénalités hypothécaires qui vous semblent exagérées, je vous invite à nous les faire parvenir par courriel à l'adresse suivante: info@penal-t.com

This blog sets out the issues underlying the mortgage penalties triggered by mortgage prepayments in Canada. It also aims to seek feedback and gather testimonials from citizens and real estate and mortgage professionals in order to propose to the legislature the elements of enhanced mortgage lender monitoring.

Your comments are very important. If you have examples of what you feel are exorbitant mortgage penalties, please e-mail them to: info@penal-t.com

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Le grand dérapage des pénalités hypothécaires au Canada

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Shocking Mortgage Penalties in Canada

Vidéos français

Mot de bienvenue de Richard Beaumier - Penal-T.com (Vidéo)

Jean-François Blanchard vous parle des pénalités hypothécaires (Partie 1) (vidéo)

Jean-François Blanchard vous parle des pénalités hypothécaires (Partie 2) (vidéo)

Najib Malki et un cas récent de pénalité hypothécaire - Penal-t.com (vidéo)

Le grand dérapage des pénalités hypothécaires au Canada

2010-08-03T21:14:01Z

Image via Wikipedia

Selon l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, il y a 9,3 millions propriétaires d'habitations au Canada. 60% d'entre-eux ont des prêts hypothécaires affichant une valeur nominale de 770G$. 65% de ces prêts sont à taux fixes et 70% ont une durée de 5 ans ou plus. Environ le quart (24 %) des propriétaires d'habitations ont fait des transactions hypothécaires au cours des 12 mois précédents.

Voilà tout un marché pour les prêteurs hypothécaires. Surtout qu'un tel volume engendre d'importantes sources de revenus particulièrement au niveau des pénalités hypothécaires découlant des remboursements anticipés d'emprunts hypothécaires à taux fixe.

Image by wynlok via Flickr

Les pénalités hypothécaires au Canada soulèvent de nombreuses critiques. Trop élevées, injustes, inconsistantes, voilà de nombreux vocables utilisés pour les décrire. En bref, le calcul des pénalités hypothécaires au Canada manque d'encadrement, manque d'uniformité et sont perçues comme étant inéquitables.

La pénalité hypothécaire est un montant facturé à un emprunteur qui procède à un remboursement anticipé de la dette lorsque le terme est fixé par contrat et lorsque le taux d'intérêt est fixe afin de couvrir les frais liés au dossier et les effets des fluctuations de taux sur les flux monétaires futurs. La pénalité hypothécaire sur les produits à taux variable sert à couvrir les frais liés au dossier sans égard aux fluctuations de taux. Par contre, la pénalité ne devrait pas excéder la somme de la perte financière générée par le remboursement anticipé de l'emprunt hypothécaire et des frais normaux liés au dossier.

Actuellement, les prêteurs hypothécaires ont toute la flexibilité nécessaire pour exiger une pénalité qui est généralement égale au plus élevé des deux montants suivants : 3 mois d'intérêts ou un montant calculé sur le différentiel de taux entre le taux du prêt initial et le taux pour le terme restant à la date de remboursement anticipé. Toutefois, à cause de la confusion dans les définitions et les modes de calculs, ces pénalités dépassent généralement et significativement la valeur financière de la fluctuation réelle des taux.

Image by Getty Images via @daylife

Cette question est devenue tellement préoccupante pour l'ensemble de la population canadienne qu'elle est désormais entrée dans le radar d'Ottawa. Dans son budget du 4 mars 2010, le ministre fédéral des finances Jim Flaherty a laissé savoir qu'il modifierait la législation pour standardiser la façon de calculer et de divulguer les pénalités hypothécaires.

Le manque d'encadrement dans le calcul de la pénalité entraîne des abus (ou sur-pénalités) de la part de certains prêteurs hypothécaires. Ainsi, chaque institution prêteuse peut offrir à ses clients divers produits avec diverses façons de calculer la pénalité. Même lors d'un renouvellement hypothécaire, le calcul de la pénalité hypothécaire peut être différent du contrat original.

Il est important d'éliminer les irritants en matière de pénalités hypothécaires pour améliorer la liquidité du marché immobilier au Canada. L'amélioration de la liquidité du marché immobilier est un objectif stratégique crucial pour la profession immobilière. Toutes les mesures nécessaires doivent être mises en place pour éliminer les irritants et pour faciliter la vente et l'achat de propriétés au Canada. L'existence de sur-pénalités est un frein significatif à la réalisation d'opérations immobilières.

Aux États-Unis, la plupart des prêts hypothécaires ne comportent pas de pénalités hypothécaires. Cette absence de pénalités hypothécaires aux États-Unis n'explique en RIEN les difficultés récentes rencontrées par les américains : les pénalités hypothécaires n'ont rien à voir avec les prêts de type « subprime ».

Image by dalechumbley via Flickr

Les pénalités hypothécaires au Canada représentent un coût important de transaction et constitue un frein à la liquidité du marché. Le montant est souvent équivalent à plusieurs fois la taxe de mutation mais elle est facturée du côté vendeur ce qui retarde souvent indûment la mise en marché à la suite d'événements déclencheurs comme les divorces, les naissances, les décès, les relocalisations, etc. Il n'est aucunement dans l'intérêt public de cautionner ce type de frein à la liquidité du marché immobilier.

Les prêteurs hypothécaires disposent de divers outils pour gérer leurs risques de taux d'intérêts notamment des options, des contrats à terme et des futures sur taux d'intérêts afin de couvrir les risques et assurer une meilleure stabilité de la performance financière du prêteur. Dans certains cas, le prêteur peut anticiper certains mouvements et en tirer profit. Ces outils ne sont pas à la portée des particuliers en général.

Les hypothèques fermés à taux fixes ayant des termes de 5 ans sont ceux qui posent le plus de soucis. Toutefois, l'encadrement devrait être mis en place pour l'ensemble des produits à taux fixes. Aussi, des limites devraient être mise en place pour les produits à taux variables.

Le statu quo est confortable pour les prêteurs hypothécaires canadiens surtout dans un contexte de hausse prochaine des taux d'intérêts car les pénalités pour remboursement anticipé disparaîtront comme par magie et seront remplacées par la constatation de gains substantiels cachés lors du remboursement anticipé des emprunts. Il y a beaucoup d'argent en jeu.

Les nombreuses zones grises dans la définition des taux à utiliser et l'absence de règles précises ont pour conséquence que les emprunteurs reçoivent des factures qui atteignent souvent le DOUBLE, le TRIPLE ou le QUADRUPLE de la perte du prêteur découlant du paiement anticipé. De plus, le calcul est asymétrique et favorise toujours les prêteurs hypothécaires tant dans les marchés de baisses de taux que ceux affichant des hausses de taux.

Présentement, les emprunteurs lésés n'ont d'autres choix que de s'adresser à l'Ombudsman des services bancaires et d'investissement (OSBI) lorsqu'ils s'estiment lésés. L'OSBI est un organisme indépendant qui règle les différends entre les emprunteurs et les firmes participantes du secteur des services bancaires et des placements, à la condition qu'ils soient en mesure de conclure une entente à l'amiable. Les plaintes qu'entend l'OSBI ont souvent trait aux pénalités relatives à un remboursement hypothécaire anticipé. L'OSBI peut faire des recommandations d'indemnisation jusqu'à concurrence de 350 000 $.

Image via Wikipedia

Le statu quo est inacceptable pour les emprunteurs. Il est urgent de légiférer pour éliminer et empêcher les abus dont bénéficient les prêteurs hypothécaires au Canada et dont sont victimes les emprunteurs canadiens.

Ce blog présente les enjeux sous-jacents aux pénalités hypothécaires découlant des remboursement anticipés. Il vise aussi à susciter des commentaires et à recueillir des témoignages.

Salutations!

Richard Beaumier, mba, fca, cfa

Courtier immobilier agréé

RE/MAX Royal (Jordan) R.B.

Vice-président - Comité d'action politique

Fédération des chambres immobilières du Québec

Articles réliés

Faits saillants du Budget fédéral -Mars 2010

Comment calculer les pénalités hypothécaires au Canada

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http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/interest-rate-differential-ird.html

http://hubpages.com/hub/HowToCalculateMortgagePenalty

http://www.calculatorz.com/united/earlyrenew.cgi

Blogs et articles traitant de pénalités hypothécaires

http://www.ellenroseman.com/?p=347

http://www.thestar.com/comment/columnists/article/600049

http://mortgageratemontreal.com/mortgage-penalties/penalties-assessed-due-to-mortgage-contract-cancellation-are-they-valid-or-ulta-vires/

Recours collectifs

http://www.option-consommateurs.org/en/lawyers/recours_collectifs/28/

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Shocking Mortgage Penalties in Canada

2010-08-03T20:00:44Z

This blog sets out the issues underlying the mortgage penalties triggered by mortgage prepayments in Canada. It also aims to seek feedback and gather testimonials from citizens and real estate and mortgage professionals in order to propose to the legislature the elements of enhanced mortgage lender monitoring.

Your comments are very important. If you have examples of what you feel are exorbitant mortgage penalties, please e-mail them to: info@penal-t.com

According to the Canadian Association of Accredited Mortgage Consultants, there are 9.3 million homeowners in Canada, of whom 60% have mortgages with outstanding principals totalling $770 billion. Sixty-five percent of these loans are fixed-rate mortgages and 70% have a term of five years or more. About one-quarter (24%) of homeowners had some form of mortgage financing activity during the past 12 months.

It's a mortgage lenders' market, as the volume of mortgage financing creates significant sources of income, particularly from mortgage penalties triggered by the prepayment of fixed-rate mortgage loans.

Mortgage penalties in Canada are the subject of substantial criticism. They are deemed too high, unfair and inconsistent, among other things. The calculation of mortgage penalties in Canada lacks monitoring and consistency, while the penalties themselves are perceived as unfair.

Financial institutions charge a mortgage penalty to borrowers who prepay their fixed-term or fixed-rate mortgage in order to cover closing costs and the effects that mortgage rate fluctuations have on future cash flows. The mortgage penalty on variable-rate products covers closing costs without regard to rate fluctuations, but should never exceed the financial loss generated by the prepayment of a mortgage plus the usual closing costs.

Mortgage lenders are currently able to charge a penalty that is generally the greater of three months' interest or the Interest Rate Differential (the difference between the existing mortgage rate and the one at which the borrower would be renewing). But because of the confusion surrounding definitions and calculation methods, penalties are usually much greater than the financial value of the real rate fluctuation.

The issue has become so large that it has now hit Ottawa's radar. In the March 4, 2010 federal budget, Finance Minister Jim Flaherty said that he would modify the legislation in order to standardize how prepayment penalties are calculated and disclosed.

Mortgage penalty calculations lack monitoring, which results in abuses (or penalty surcharges) by some mortgage lenders. Each lending institution offers its clients various products and has its own way of calculating the penalty. To add to the confusion, mortgage penalties are not always calculated as stipulated in the original mortgage contract when a mortgage is renewed.

Mortgage penalty irritants must be eliminated if liquidity in the Canadian real estate market is to be improved. Improving that liquidity is a key strategic objective of the real estate profession. All necessary measures must be put in place to do away with such irritants and facilitate the sale and purchase of properties in Canada. Penalty surcharges are seriously hampering real estate transactions.

There are no mortgage penalties for most mortgage loans in the United States. That does NOT, however, explain the mortgage difficulties recently experienced in the U.S.: mortgage penalties are totally unrelated to sub-prime mortgages.

In Canada, mortgage penalties are a major transaction cost and restrict market liquidity. They are often equal to several times the real property transfer tax and are charged to the seller, which often unduly delays the marketing of a home for such reasons as divorce, the birth of a child, death, relocation, etc. It is not at all in the public interest to support such a curb on real estate market liquidity.

Mortgage lenders use various tools to manage interest rate risks, including options, futures contracts and interest rate futures, in order to cover risks and ensure greater financial performance stability. In some cases, lenders are able to anticipate interest rate movements and benefit from them. Such tools are generally not available to private individuals.

Although five-year closed fixed-rate mortgages are the greatest cause for concern, monitoring should be introduced for all fixed-rate products and limits should also be implemented for variable-rate mortgage loans.

Canadian mortgage lenders like the status quo, especially in a context where interest rates are going to increase, as prepayment penalties will magically disappear and be replaced with substantial hidden gains that are recognized when mortgages are prepaid. There's a lot of money at stake.

The numerous grey zones in the definition of the rates to be used, combined with a lack of clear rules, means that borrowers are often billed DOUBLE, TRIPLE or QUADRUPLE the lender's loss arising from prepayment. Furthermore, the penalty calculation is one-sided and always to mortgage lenders' advantage whether interest rates are falling or rising.

Aggrieved borrowers currently have no choice but to turn to the Ombudsman for Banking Services and Investments (OBSI). The OBSI is an independent organization that resolves disputes between participating banking services and investment firms and their customers, provided they are able to reach an amicable settlement. Complaints heard by the OBSI often deal with mortgage prepayment penalties. The limit for OBSI compensation recommendations is $350,000.

The status quo is unacceptable for borrowers. Legislation is urgently required to eliminate and prevent the abuse of Canadian borrowers by Canadian mortgage lenders.

This blog sets out the issues underlying the mortgage penalties triggered by mortgage prepayments. It also aims to seek feedback and gather testimonials.

Your comments are very important. If you have examples of what you feel are exorbitant mortgage penalties, please e-mail them to: info@penal-t.com

Sincerely,

Richard Beaumier, MBA, FCA, CFA

Chartered Real Estate Broker

Federal Budget Highlights - March 2010

Calculating Mortgage Penalties in Canada

http://www.fcac.gc.ca/eng/publications/mortgages/penaltycharges-eng.asp

http://mortgagehelp.ca/penalties.htm

http://www.hotfrog.ca/Companies/Invis-Lisa-Alentejano/Calculating-your-mortgage-penalty-Canada-9323

http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/interest-rate-differential-ird.html

http://hubpages.com/hub/HowToCalculateMortgagePenalty

http://www.calculatorz.com/united/earlyrenew.cgi